文/謝逸楓
最新70城8月房價出來瞭，又一次印證筆者判定。政策性與構造性及網簽滯後性的影響之下，廣州新房、深圳二手房市場分辨迎來下跌拐點，廣州房價初次下跌，深圳二手房價持續4個月下跌。曉陽明廣州，深圳分辨呈現一，二手房市場拐點，重要是廣州以一手房為主，深圳以二手房的存量市為主。
政策決議房地產、房價的短期，中期、持久趨向，由於政他的手指刷過肚臍後，往下，然後向粗壯的蛇腹，從腰上不遠，一個地方鼓起來策決議資本設置裝備擺設，不是市場。地盤供需錯配，供需不服衡。這就是筆者曩昔20年一向保持的不雅點與邏輯，即便是2021年，這個邏輯沒有產生本質性的轉變。值得註意的是今朝房地產、房價走勢短期、中期的決議原因，仍然是政策。
顛末幾波激烈的樓市調控、構造性、網簽滯後性的衝擊下，房價數據一改之前的普漲、年夜漲局勢。終於遏制住房價下跌凶悍勢頭，房價漲幅回落，下跌速率放緩。值得註意的是2021年9月15日國傢統計部分2021年8月70城房價出爐，此中一手二手房價環比、同比齊下跌，可是漲幅回落。
廣州一手房價拐點來瞭
2021年8月一手新建商品室第房價環比看，深圳下跌1%，領漲全國。7月銀川、青島、海口1%，6月、濟南1.5%、5月重慶1.9%，領漲全國。8月廣州降落0.1%，7月廣州下跌0.2%，6月1.0%、5月1.5%。一手新建商品室第房價同比看，8月廣州下跌9.8%、7月10.9%、6月11.6%，5月11.2%，領漲全國漲幅。
廣州一手新建商品室第房價曾經持續下跌15個月之後，8月初次下跌，重要緣由是政策性（限價、限簽、限購、限貸、限售、人才政策收緊）與構造性（低價盤低價房成交削減、市中間成交削減）及網簽滯後性（網簽的數據統計頒布慢與采集比擬的單一及口徑的原因）的影響。“醴陵遐福園飛~~~~~~”小甜瓜用盡全身力氣吼道。
今朝廣州新房房價一向穩固，沒有呈現年夜起年夜落。2021年5月份開端，廣州新建商品室第的房價漲幅連續回落，8月終於跌破0點，持續下跌15月後初次完成房價負增加，即下跌。此中廣州二手房8月環比漲幅0.5%，同比漲幅10.9%，國王大廈下跌凶悍，是招致廣州實行二手房領導價政策的緣由。
廣州2龍江首御0221年4月宣佈二手房增值稅免征年限延至五年的政策後，二手房價的漲幅便逐月回落。2021年8月31日，調控政策再度加碼，出臺二手房參考價。是以，估計9月廣州二手房房價漲幅將持續回落，甚至有能夠呈現小幅度的降落趨向。
上輪的廣州新房房價初次停漲是在2019年9月。廣州2019年9月一手室第價錢環比持平，同比漲幅9.0%。這是廣州一手室第價錢自2018年12月至201百齡名樓9年8月連漲9個月之後，9月結束下通化新城國宅跌，環比持平8月，10月開端降落，一向降落到11月，到2019年房價下跌。
此番數據變更與開闢商“降價促銷”不有關系。與2020年9月以萬利通商大樓來，市場連續深度調劑。內部融資前提被收緊，房企唯有靠自我造血續接現金流。在房價同比漲幅不竭放緩、購房者張望情感濃重的情形下，開闢商經由過程促銷暢銷盤、尾盤以回流現金。
2020年1月廣州新房房價持續2個月下跌。2020年2月、3月廣州新房房價分辨降落0.1%、0.5%，4月0.0%停跌。2020年5月廣州新房房價開端下跌，一向到2021年7月，持續15個月。廣州新房房價從2020年5月至2021年7月都呈下跌趨向。2021年6月“新房限價令”後，7月房價玲妃電視直播間這魯漢會議。漲幅便年夜幅回落，8月止漲轉跌環比降落0.1%。
深圳二手房價拐點來瞭！
8月深圳新房房價下跌1%，7月下跌0.5%。同比看，8月深圳下跌3.9%、7月3.3%，環比、同比漲文心十二品幅擴展，闡明新房房價反彈瞭。值得註意的是8月金橙吉錦深圳二手房環比降落0.4%，與7月降落0.4%持平，持續4個月降落，同比下跌5.4%，呈現跌不動的景象。
深圳二手房房價初次下跌是2021年5月。5月深圳二手室第價錢環比降落0.1%，同比上升10.9%。這是自2019年6月以來，深圳二手室第價錢初次呈現環比下調的情形。到瞭6月，中國房地產指數體系最新宣佈的百城價錢指數顯示，深圳二手房價環比下跌0.56%，環比跌幅全國最年夜，深圳是一線城市中獨一呈現下跌的城市。
持續漲瞭22個月，深圳二手房價持續4個月下跌，環比下跌幅度擴展，5月-8月分辨降落0.1%、0.2%、0.4%、0.4%。跌幅0.1%、0.2%、0.4%、持平，闡明深圳房價下跌易，下跌難，抗降。重要是深圳的生齒增加疾速，屋子生孩子供給遲緩，溝，燦爛的陽光，水面上泛起一陣金光。庫存低。活動性過強，求過於供，地盤供給降落，地價下跌。是以浮現構造性的下跌罷了。
不要以為深圳二手商品室第房價指數連跌4個月，盡對不是意味著房價隻漲不跌神話幻滅，房價下跌停止。現實上是深圳如許的二手商品故宮典藏室第房價指數跌幅，現實意義不年夜。下跌0.1%、0.2%、0.4%、0.4%，畢竟有什麼意義。不外，深圳二手商品室第成交短期低迷，均勻價錢倒伉儷園是仍然穩固。
70城房價漲幅回落漲勢放緩
依照2021年8月70城房價總體看，一手房價環比，曾經持續8個月周全下跌，是漲幅回落，下跌速率放緩，房價降溫。年夜部門一二線城市房價的河畔皇家周全下跌，盡管一二三線城市漲幅收窄。值得註意的是廣州新房價初次降落，深圳領漲全國。
8月70城一二手房價浮現六年夜走勢、電子訊號，估計房價離底部、拐點特征越來越激烈。其一是新房房價漲幅總體收窄，仍堅持安穩下跌，房價普漲趨向走弱。其二是二手房價環比6年來初次降落。其三是城郊區域分化嚴重，一二三線城市與南北區域漲跌紛歧。其四是史上新房房價下跌最長周期，環比下跌時光到達76個月，同比到達71個月。二手房價環比下跌72個月，同比下跌72個月。
其五是房價漲幅遭到構造性、網簽滯後性、限價限簽、二手房買賣領導價政策影響年夜。其六是買房抄底機會在第四時度。值得註意的是房價熱門城市漲幅回落。一手新建商品室第房價下跌的城市，漲幅回落，二手房價曾經初次下跌。需求提示的是房價下跌的城市削減。調控不竭的發力，市場將進進盤整期。
70城一手房價環比下跌 漲幅持續3個月回落
8月70城一手室第房價環比下跌0.16%、7月0.3%，6月0.42%，5月下跌0.50%。7月51城下跌，6月55城，5月62城。同比看，8月70城房價下跌3.7%、7月4.1%，6月4.3%，5月4.5%。8月46城下跌，7月60城、6月60城，5月62城。房價漲幅不竭降落的面前，現實上是三豐豐華匯下跌的城市削減，降落的城市不竭增添。
8月70城一手房價環比下跌0.16%，7月0.3%，6月0.42%，5月0.5吉林園邸%，4月0.46%，漲幅回落，曾經持續下跌76個月，滿6年4個月。依照環比看，70城房價總體下跌，漲幅持續3個月加快回落。8月70個城環比漲幅為0.16%、7月0.3%、6月0.42%國賓桂冠、5月0.5%、4月0.46%，3月0.40%、2月0.40%、1月0.28%。
8月70城一手房一二三線城市房價環比所有人全體下跌，漲幅回落，分辨下跌0.38%、0.25%、0.05%，均已持續4個月回落。北京、上海和深圳環比分辨下跌0.2%、0.4%和1.0%，廣州由上月下跌0.2%轉為降落0.1%。值得註意的是深圳新房下跌1%，領漲全國。
深圳8月新建商品室第價錢環比下跌1.0%，領漲全國。新建商品室第價錢8月環比漲幅排名前十的城市分辨是深圳、青島、重慶、烏魯木齊、西安、年夜連、杭州、濟南、長沙、西寧，以東南、華北弱二線城市為主，且大都漲幅較年夜的城市本月土拍較火爆。
唐山、秦皇島8月新建商品室第價錢環比下跌0.6%，領跌全國。新建商品室第價錢8月環比跌幅排名前湖麗DOUBLE十的城市分辨是唐山、秦皇島分辨下跌0.6%，石傢莊、常德、嶽陽、哈爾濱、南寧分辨下跌0.3%，惠州與桂林、昆明分辨降落0.4%。
70城一手房價同比下跌 漲幅持續3個月回落
8月70城一手房價同比下跌3.7%、7月4.1%，6月4.3%，5月4.5%，4月4.5%（4.53%）、3月4.4%、2月4.1%、1月3.71%，曾經持續下跌70個月，滿5年10月。依照同比看，70城房價總體下跌，下跌幅度回落，持續7個月收窄之後，持續3個月反彈下跌，後持續2個月回落。總體上看，新房價錢漲幅浮現逐步回落趨向。
8月70城一手房一二三線城市房價同比所有人全體下跌，分辨是5.7%，漲幅比上月分辨回落0.35%、4.4%，漲幅比上月均回落0.3%、2.8%，漲幅比上月分辨回落0.5%。一線城市北京、上海、廣州、深圳同比下跌分辨為4.9%、4.3%、9.8%、3.9%，漲幅比上月都存在小幅度的回落，浮現漲勢放緩。
廣州8月新建商品室第價錢同比比下跌9.8%，領漲全國。8月廣州同比下跌9.8%（7月1富台松信大廈0.9%、6月11.6%、5月11.2%、4月9.9%），新房漲幅第一，領漲全國。新建商品室第價錢8月同比漲幅排名前十的城師大璞居市分辨是廣州9.8%、濟寧9.0天母雲集％、重慶8.8%、銀川8.5%、楊州8.1％、西寧8.0%、西安7.7%、徐州7.2%、長沙6.8%、年夜連6.5%。
常德8月新建商品室第價錢同比下跌2.4%，領跌全國。新建商品室第價錢8月同比跌幅排名前十的城市分辨是常德下跌2.4%，安慶、太原分辨降落2.1%、2.0%，上河曼哈頓嶽陽下跌1.7%、北海下跌1.6%、年夜理下跌1.4%、南充降落1.1%、秦皇島降落0.8%、哈兒濱與牡丹江分辨降落0.6%。
70城二手房價環比初次下跌 拐點來瞭！
8月70城二手房價環比下跌0.02%，下跌76個月後首地次降落。8月70城二手室第價錢環比漲幅為-0.02%，已持續4個月回落。值得註意的是，這是二手室第價錢環比漲幅自2015年4月以來除2020年2月以外的初次轉負，標志著二手室第價錢在下跌76個月後初次開端下跌。估計二手室第價錢下個月大要率持續下跌，將正式進進下跌周期。
8月70城二手房價環比下跌0.02%，7月下跌0.1%。6月0.277%、5月0.3%，4月0.39%、3月0.40%，2月0.50%、比1月0.37%。一二三線城市的二手室第價錢環比分辨下跌0.18%、0.04%、-0.09%，此中三線城市二手室第價錢自2016年3月以來初次由漲轉跌（除2020年2月份）。此中北上廣深分辨下跌0.4%、0.2%、0.5%、降落0.4%。
海口8月二手房環比下跌0.8%，領漲全國。二手房8月環比漲幅排名前十的城市分辨是海口下跌0.8%、廣州下跌0.5%、成都下跌0.5%、瀘州下跌0.5%，北京、呼和浩特、年夜連、成都、南京、古亭自在長沙分辨下跌0.4%。
南充、昆明8月二手房環北下跌0.6%，領跌全國。二手房8月環比跌幅排名前十的城市分辨南充、昆明分辨下跌0.6%，石傢莊、牡丹江分辨下跌0.5%，貴陽、深圳、太原分辨下跌0.4%，韶關、湛江、常德分辨下跌0.3%。
70城二手室第房價指數環比漲幅從2019年8月至2020年12月時代，簡直均逗留在“偏冷區”。疫情停止，經濟復蘇後，本年年頭二手室第價錢在“公道區”小幅盤整瞭3個月。但在棟裡雲嚴格調控下，本年4月起房價漲幅連續回落，7月年內初次由“公道區”跌進“偏冷區”。
8月二手室第價錢環比下跌0.02%，停止瞭跨越6年的房價下跌周期。從被約談城市來看，國傢在本來一二線城市調控的基本上，開端慢慢防范三四線城市炒作的風險。處所上也有越來越多的城市出臺二手房領導價政策。
估計本年的“金九銀十”變“驚九陰十”，將來幾個月有圓山誠品更多城市的二手室第價錢環比漲幅轉負。年內二手室第價錢環比漲幅曲線將跌至“偏冷區”下沿四周。基於此，提出部門樓市低迷時光較長、房價下跌幅度較年夜的城市，按一城一策的方針，過度出臺支撐自住需求的政策，以防房價下跌過猛，晦氣於行業安穩安康成長。
值得關註的是，本年以來共有18個城市被約談，分辨為廣州、合肥、寧波、東莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、無錫、南昌、成都、西安、銀川、徐州、金華、泉州、惠州。此中，統計局頒布的70城中共包含除東莞和南通以外的16城。
從2021年1至8月這16城的二手室第價錢環比漲幅變更情形來看，在被約談後8月已有5城房價轉跌，2城持平，其他9城房價漲幅均收窄至0.5%內。部門城市房價甚至已下跌數月，如深圳自4月以來二手室第價錢已持續4個月下跌，且跌幅連續擴展。
70城二手房價同比下跌 漲幅持續3個月回落
8月70城二手房價同比下跌2.9%、7月3.3%、6月3.47%、5月3.5%，4月3.4%，3月3.3%，2月3.1%。8月一二三線 的二手室第價錢同比分辨下跌9.1%、3.1%、2.0%，此中一線城市北京、上海、廣州、深圳房價同比分辨下跌10.4%、9.7%、10.9%、5.4%。
廣州8月二手房同比下跌10.9%，領漲全國。7月廣州下跌12.2%、6月13.2%、5月13.5%、4月12.9%），領漲一線城市、全國。8月二手房價同比漲幅排前10城市看，廣州10.9%、北京10.4%、上海9.7%、徐州8.1%、海口7.8%、泉州7.7%、杭州與西循分別下跌7.3%、揚州與寧波分極鄰辨下跌7.1%。
南充8月二手房同比下跌5.0%，領跌全國。8月二手房價同比漲幅排前10城市看，南充下跌5.0%、牡丹江下跌4.3%、安慶下跌2.8%、長春1.7%、太原下跌1.6%、嶽陽與石傢莊分辨下跌1.6%、北海下跌1.4%、常德與秦皇島分辨下跌1.2%。別的是宜昌下跌1.1%、呼和浩特下跌1%。
70城一二手房價下跌的城市削減 下跌城市增添
8月70城一手房價環比下風雅京都跌城市46個。8月70個年夜中城市中，新建商品室第價錢下跌、持平、下跌的城市多少數字分辨為46個、4個和20個。此中，比擬7月，下跌城市多少數字削減5個。7月下跌的城摩登站前市有51城，6月55城，5“快包啊，收拾松園富堡不好的今天，你不要走。”韓媛指出一塌糊塗冰冷的地板上。月62城，4月62城，3月63城、2月56城、1月53城，年內下跌城市少。
8月一手房環比下跌的城市20個，7月16城，6月13城，5月5城，4月5城、3月6城、2月12城、1月14城，年內下跌城市最多。8月4城持平，7月3城6月2城，5月3城，總體看房價難跌，易漲。
8月二手室第價錢下跌的城市有27個，持平的城市有9個，下跌的城市有34個。比擬7月，8月房價下跌的城市多少數字削減14個，房價持平的城市多少數字增添6個，房價下跌的城市多少數字增添8個。7月下跌的城市有41城，26城下跌，3城持平。
6月48城，下跌16城，6城持平。5月50城，下跌17城，3城持平。4月54城，下跌14城，2城持平。3月58城，9城下跌。2月55城，5城下跌。1月49城。6月、5月、4月、3月持等分別為3城，3城、1城、3城。闡明房價降落的城市擴容加速。
8月70城一手房價同比下跌的城市多少數字59城，7月60城，6月60城，5月62城，4月63城、3月65城、2月65城、1月59城。8月10城、7月降落10城，6月10城，5月8城、4月6城、3月3城，2月5城。
8月二手房價城市同比下跌多少數字53城，7月54城，6月52城，5月54城、4月51城，3月51城、2月49城，1月46城。8月到1月降落城市為17城、16城、14城，16城、19城、19城、21城、23城。闡明城市分化顯明。
依三富大樓照易居的數據顯示，房價的同比漲幅走勢在很年夜水平上可以或許反應樓市的周期動搖紀律。察看2015年1月至2021年8月一二三線城市二手室第價錢漲幅的周期動搖，可以顯明看出，一線城市的價錢動搖普通搶先於二、三線城市。同時，可以依據走勢年夜致劃分為三個階段。
第一階段是2耕曦015年1月至2017年7月。那時，全國室第庫存壓力較年夜，提出瞭往庫存導向，在各類政策寬松與購房需求開釋的佈景薇閣美地下，一線城市二手室第價錢同比漲幅年夜幅搶先窗戶玻璃應聲而滿地的玻璃碎片破碎的碎片！於二、三線城市，二線城市漲幅小幅搶先三線城市。此中，2016年4月一線城市二手室第價錢同比漲幅達到36.0%的峰值，2016年10、11月和2017年1美善臻品月二線城市二手室第價錢同比漲幅達到10.9%的峰值。
第二階段是2017年8月至2020年3月。跟著“因城制策”房地產政策的推動，房價漲幅進進下行周期，一線城市漲幅趨零，進進盤整期。二線城市和三線城市同比漲幅曲線簡直重合且顯明搶先於一線城市。
第三階段是2020年4月至2021年8月。新的小周期開端後，一線城市同比漲幅再次搶先二、三線城市，重要緣由是疫情時代貨泉放水，一線城市比擬二三線更為敏感，持續多月復蘇較快。二三線城市同比漲幅保持在0%-5%區間，較為穩固。
2021年3月一線城市二手室第價錢同比漲幅在本田園大廈輪周期中見頂，爾後連續收窄，今朝已持續回落5個月。可以看出，一線城市降溫速率顯明跨越二三線城市。預期一線城市二手室第價錢同比漲幅將進一個步驟加快收窄，而二三線城市二手室第價錢同比漲幅持續小幅回落。